Notă analitică IPRE: Programul Prima Casă și-a atins obiectivul – e timpul restructurării

Componenta de compensații a programului „Prima Casă” a fost suspendată după ce bugetul anual de 130 milioane MDL s-a epuizat în doar trei luni. O nouă notă analitică a Institutului pentru Politici și Reforme Europene (IPRE) arată că suspendarea nu este o problemă de lichidități bugetare, ci simptomul unei probleme mai adânci. Programul lansat în 2018 pentru a deschide tinerilor accesul la creditul ipotecar și-a atins în mare parte obiectivul și a devenit mai mare decât poate fi gestionat la moment de către autorități.

Analiza, semnată de Stanislav Ghilețchi, Director adjunct IPRE, vine în contextul în care Ministerul Finanțelor a anunțat că va decide în următoarele săptămâni viitorul programului. „Analiza constată că „Prima Casă” a fost una dintre intervențiile de politică publică reușite ale ultimilor ani. Programul a contribuit la maturizarea pieței creditelor ipotecare și a deschis accesul la proprietate pentru mii de familii. În același timp, succesul programului creează obligația de a-l reforma, pentru a putea asigura o utilizare cât mai eficientă a banului public. Piața s-a schimbat, băncile comerciale concurează relativ bine pe segmentul creditelor ipotecare, iar continuarea în forma actuală riscă să transforme un instrument de politică socială într-o subvenție generală a cererii care va continua să pună presiune pe buget”, susține autorul.

La opt ani de la lansare, programul numără peste 8,000 de locuințe procurate pe baza garanției de stat, iar aproximativ 6,400 de beneficiari primesc și compensații lunare. Doar în trimestrul II 2025, „Prima Casă Plus” a depășit jumătate din totalul contractelor ipotecare noi acordate de bănci, semn că programul nu mai vizează exclusiv segmentul care nu poate accesa creditul comercial.

Autorul identifică trei probleme principale care fac necesară o intervenție în perioada următoare:

1. Cea mai subestimată problemă este povara fiscală pentru următorii 20-30 de ani. Fiecare contract de compensație este o obligație bugetară pe toată durata creditului. Cei aproximativ 6,400 de beneficiari de compensații generează costuri anuale de circa 150 milioane lei care vor rămâne în sarcina bugetului încă două decenii și jumătate, indiferent de evoluția economică sau de prioritățile guvernamentale viitoare. Suspendarea din aprilie 2026 este tocmai simptomul acestei probleme. Fluxul angajamentelor existente, combinat cu cererile noi, depășește capacitatea de alocare anuală.
2. Presiunea asupra cererii se reflectă în prețuri. Pe o piață în care oferta de locuințe noi rămâne concentrată geografic și relativ inelastică, stimularea cererii contribuie la creșterea prețurilor. Indicele prețurilor bunurilor imobile rezidențiale (RPPI) calculat de BNM a atins 226,7% în trimestrul IV 2025, în creștere cu 26,8% față de anul precedent. Programul nu este singura cauză, dar a contribuit la redistribuirea presiunii către piața de vânzare.
3. Grupul țintă a continuat să fie extins la fiecare iterație nouă a politicii publice. Programul admite solicitanți pe criterii de vârstă și statut ocupațional, dar fără plafonarea veniturilor, iar fiecare modificare succesivă a extins grupul de beneficiari. Odată cu „Prima Casă Plus”, programul a fost deschis profesiilor libere, precum avocați, notari, executori și a ridicat plafonul locuinței la 2,5 milioane lei, prag care depășește prețul pentru o locuință „socială” și atinge segmentul mediu-superior al pieței. Astfel, statul ajunge să subvenționeze și o cerere care s-ar fi materializat oricum.

Pornind de la această analiză, IPRE vine cu următoarele recomandări:

• Restrângerea programului la categorii prioritare. Programul reformat trebuie țintit pe câteva categorii pentru care intervenția statului are o justificare clară de politică publică, de exemplu familiile tinere cu trei sau mai mulți copii (în logica sprijinului demografic) și bugetarii din sectoarele cu deficit cronic de personal, precum educația și sănătatea (în logica retenției). Dacă o categorie poate accesa creditul comercial în condiții rezonabile, statul nu mai are motiv să-i subvenționeze cererea.
• Plafonarea veniturilor, în loc de plafonarea prețurilor. Introducerea unui plafon de venit calculat ca multiplu al salariului mediu pe economie, cu ajustare anuală automată pe baza datelor BNS. Cu un plafon de venit funcțional, plafonarea valorii locuinței eligibile devine inutilă, iar gradul de îndatorare va determina natural ce-și permit oamenii. Mecanismul automat evită modificările legislative repetate și protejează programul de pierderea relevanței.
• Eliminarea mecanismului de compensație lunară. Înlocuirea compensării lunare a corpului creditului cu un grant unic pentru aportul inițial, acordat la momentul achiziției. Această schimbare răspunde direct problemei angajamentelor fiscale pe 20-30 de ani. Grantul unic este o cheltuială vizibilă, ușor de bugetat, care nu generează inerție pe termen lung și reduce bariera de intrare fără a crea o dependență recurentă față de buget.
• Revenirea la un grad prudent de îndatorare. Modificarea din 2024, care a ridicat gradul maxim de îndatorare de la 50% la 70% din veniturile nete, a fost greșită. La 70%, o familie devine vulnerabilă la cel mai mic șoc, precum pierderea unui loc de muncă, o cheltuială medicală neașteptată sau o creștere a dobânzii. Revenirea la pragul de 50% restabilește o marjă de siguranță pentru beneficiari și pentru sistemul bancar.

Pentru mai multe detalii consultați Nota Analitică IPRE, disponibilă aici.