Notă analitică IPRE – Piața imobiliară din Moldova în contradicție: prețuri la maxim istoric, vânzările în continuă scădere

Vânzările de apartamente din Moldova au scăzut cu 52% într-un singur an, totuși prețurile rămân înghețate la maximul istoric de 1,700-1,900 €/m². O nouă notă analitică a Institutului pentru Politici și Reforme Europene (IPRE) analizează în ce măsură piața este disfuncțională și ce ar fi necesar pentru ca locuințele să devină mai accesibile.

Nota, semnată de Stanislav Ghilețchi, Director adjunct pe cercetare IPRE, constată că piața imobiliară din Chișinău a intrat într-un echilibru de așteptare: vânzătorii nu au nicio presiune financiară să reducă prețurile, iar cumpărătorii fără acces la credit bancar au dispărut practic din piață. În trimestrul I 2026, s-au vândut doar 623 de apartamente în capitală, în timp ce peste 15.000 de anunțuri sunt listate simultan pe platformele imobiliare. „Piața este în echilibru de așteptare, nu în prăbușire. Vânzătorii nu sunt presați să cedeze, iar cumpărătorii nu sunt suficient de motivați să cumpere la prețul actual. Un număr mic de tranzacții setează așteptările întregii piețe”, consideră expertul.

Autorul a identificat câteva cauze pentru această situație contradictorie din piață.

Astfel, ponderea tranzacțiilor finanțate prin credit ipotecar a crescut de la 4,2% în 2023 la 60,7% în primele luni ale lui 2026. Această evoluție nu reflectă o extindere generală a cererii, ci mai degrabă o schimbare a structurii acesteia. Cumpărătorii cu resurse proprii au ieșit din piață, iar cererea rămasă este susținută aproape exclusiv de creditul bancar.

Retragerea cumpărătorilor fără acces la credit nu s-a produs într-un vacuum. Datele IPRE arată că, creșterea prețurilor la imobiliare s-a menținut timp de aproape doi ani sub nivelul inflației (între 2022 și 2024), pentru ca ulterior să recupereze și să depășească inflația cu peste 40 puncte procentuale la începutul anului curent. Această situație ilustrează o caracteristică structurală a pieței imobiliare, specifică nu doar Moldovei: prețurile la imobiliare reacționează cu o oarecare întârziere la șocurile macroeconomice și sunt rigide atunci când este vorba de ajustări în jos. În plus, impactul local este amplificat de absența alternativelor de investiție și de diminuarea numărului de cumpărători.

Totodată, o parte semnificativă a apartamentelor scoase la vânzare în municipiul Chișinău nu aparține unor proprietari aflați sub presiunea imediată de a obține lichiditate. În multe cazuri, aceste imobile sunt deținute de persoane fizice sau companii care au investit în sectorul imobiliar, fie cu intenția de revânzare ulterioară, fie pentru obținerea unui randament din chirii. Acest tip de proprietari manifestă un comportament economic distinct, care contribuie la menținerea rigidității prețurilor pe piață, chiar și în condițiile unei activități reduse de tranzacționare. Atâta timp cât imobilele își păstrează valoarea și pot genera venituri din chirie, decizia economică rațională este amânarea vânzării. Astfel, proprietarii tind să evite vânzarea sub prețul de achiziție, chiar dacă condițiile actuale ale pieței ar justifica o ajustare.

Autorizațiile de construire pentru blocuri rezidențiale în Chișinău au scăzut de la 86 în 2024 la doar 33 în 2025. Acesta este cel mai mic nivel din istoria recentă, restricționând oferta nouă exact când presiunile asupra prețurilor sunt maxime.

Absența unei piețe de capital dezvoltate și randamentele modeste la depozite, transformă imobiliarele într-un activ de refugiu pentru majoritatea moldovenilor, menținând motivația vânzătorilor de a lichida la un nivel extrem de scăzut.

Luând la bază, analiza efectuată, IPRE vine cu următoarele recomandări:

1. Deblocarea ofertei. Numărul de autorizații de construire pentru blocuri rezidențiale în Chișinău a scăzut de la 86 în 2024 la 33 în 2025[1] , cel mai mic nivel din istoria recentă. O reformă administrativă a procesului de autorizare putea repune în mișcare o ofertă care astăzi stagnează, pe fundalul unor prețuri maxime istorice.
2. Dezvoltarea unor sectoare și cartiere noi, asigurând investiți în drumuri, iluminat stradal sau instituții publice care să facă aceste zone atractive. Doar asigurând un nivel înalt de complementaritate dintre investițiile publice și private se va reuși schimbarea de paradigmă a municipiului Chișinău.
3. Diversificarea alternativelor investiționale. O parte importantă a cererii imobiliare nu vine din nevoia de locuințe primare, ci din absența unor alternative viabile de investiție. Atâta timp cât piața de capital rămâne subdezvoltată, depozitele bancare oferă randamente modeste, iar alte instrumente financiare sunt inaccesibile majorității populației, imobiliarele vor continua să absoarbă capitalul privat ca un activ de refugiu implicit. Crearea unor alternative credibile de economisire și investiție pe termen mediu ar reduce structural această presiune.
4. Transparența datelor de piață. Datele privind prețurile reale de tranzacționare există deja în actele notariale înregistrate la Cadastru. Publicarea lor periodică sub formă de statistici agregate, pe zone și tipuri de proprietate, fără date personale, ar îmbunătăți transparența și utilitatea analizelor de piață. BNM calculează deja RPPI pe baza prețurilor de ofertă; același instrument aplicat prețurilor reale de tranzacționare ar produce un indicator de o cu totul altă valoare pentru piață și pentru politici publice.

Pentru mai multe detalii consultați Nota Analitică IPRE, disponibilă aici.

[1] https://statbank.statistica.md/PxWeb/pxweb/ro/40%20Statistica%20economica/40%20Statistica%20economica__18%20CON__CON030/CON030100reg.px/table/tableViewLayout2/