Notă Analitică Nr. 4/2022. Ce trebuie să facem cu „Prima Casă”?
Autor: Stanislav Ghilețchi
Programul guvernamental „Prima Casă” a fost lansat în anul 2018. Obiectivul programului este creșterea accesibilității persoanelor fizice la creditele ipotecare pentru procurarea unui imobil. Plafonul maxim pentru prețul unui imobil este de MDL 1 milion, iar 50% din soldul creditului este garantat de către stat. Una dintre cele mai atractive componente ale proiectului „Prima Casă” a fost aportul inițial redus. La etapa de lansare a programului, cumpărătorul trebuia să achite doar 10% din valoarea totală a locuinței. În anul 2020, autoritățile au decis micșorarea aportului inițial până la 5% din prețul de procurare a locuinței. Volumul redus al aportului inițial, de fapt, reprezintă cea mai puternică componentă socială a acestui program. Până la lansarea programului, majoritatea băncilor solicitau un avans inițial de până la 40% din valoarea totală a locuinței. Prin urmare, programul guvernamental „Prima Casă” a redus semnificativ costul inițial la cumpărarea imobilului.
Un alt element important specific programului ține de stabilirea ratei de dobândă. În esență, aceasta este plafonată, creditorii fiind obligați să utilizeze rata de referință publicată de către Organizația pentru Dezvoltarea Sectorului Întreprinderilor Mici și Mijlocii (ODIMM) și să aplice o marjă bancară maximă stabilită prin legislație.
După lansarea cu succes a programului, pentru a susține anumite categorii de cetățeni, autoritățile au stabilit compensații adiționale pentru plata creditului pentru diferite categorii „Prima Casă 2” – pentru funcționarii publici; „Prima Casă 3” – pentru familiile cu copii; „Prima Casă 4” – pentru angajații din sectorul privat.
La sfârșitul lunii iunie, Banca Națională a Moldovei a stabilit noua rata de referință pentru următoarele 6 luni, aceasta crescând de la 4.12% la 9.47%. În acest context apar mai multe întrebări: Cum va afecta creșterea respectivă piața imobiliară? Care va fi impactul asupra beneficiarilor programului, dar și asupra celorlalte credite imobiliare? Este justificată intervenția de plafonare a ratelor și compensare a beneficiarilor?
STABILIREA RATEI MAXIME A DOBÂNZII ANUALE A CREDITELOR NOI ACORDATE SE FORMEAZĂ DIN:
- Păstrarea integral a mecanismului de piață în tot ce înseamnă stabilirea ratelor de referință, cu anumite plafoane generale ale marjei bancare. În caz contrar riscăm să compromitem semnificativ principiile de bază ale creditării bancare, inclusiv a procesului de evaluare a riscului clienților etc.
- Anunțarea unui fond limitat de subvenționare a dobânzilor pentru toate creditele ipotecare cu un accent deosebit pe grupurile cele mai vulnerabile (spre exemplu: beneficiari cu venituri sub un anumit plafon etc). Pe lângă un grad mai înalt de echitate față de toți cetățenii care sunt afectați de această problemă, susținerea focusată va evita problema utilizării mai puțin eficiente a banilor publici, atunci când și beneficiarii care nu ar avea nevoie de ajutor vor fi subvenționați. Aceasta a și fost una din lecțiile de bază învățate ca urmare a ajutorului financiar oferit cetățenilor în sezonul rece 2021-2022.
- Procesul de faliment în creditele ipotecare e unul firesc, iar riscul de faliment este parte componentă a procesului de creditare. Anume din acest considerent, programul „Prima Casă” a fost însoțit de crearea unui fond de garantare a creditelor, care urma să fie utilizat în cazurile nefericite de faliment a debitorilor din program. Intervențiile continue de subvenționare a contractelor ipotecare vor distorsiona acest segment al economiei și ar putea genera o piață imobiliară care nu este sustenabilă, iar utilitatea fondului de garanție este diminuată.
- Sistarea programului, cel puțin pentru o perioadă de timp. Astfel, băncile comerciale nu vor bloca resurse noi, iar guvernul nu va fi nevoit să crească fondul de garantare.
- Macrostabilitatea pe termen lung este obiectivul principal pentru o dezvoltare durabilă. Dezvoltarea sănătoasă a pieței și produselor financiare este condiționată de stabilitatea macroeconomică pe termen lung. Nu există soluții simple și magice pentru a dezvolta sistemul financiar în lipsa acestei precondiții.
Prezenta Analiză a fost elaborată în cadrul proiectului IPRE „Analize Tematice a politicilor publice”, realizat cu susținerea Fundației Konrad Adenauer (KAS) în Republica Moldova. Opiniile reflectate în prezenta publicație aparțin autorilor și nu reflectă neapărat opinia KAS.
